企业拆迁补偿法律依据是什么,上海市工厂征地

来源:http://www.hdxcsm.com 作者:法律法文 人气:68 发布时间:2019-07-10
摘要:一、肇庆农村征地补偿律师收费标准是怎么样的? 在涉及到一些环保项目的时候,其实往往会要求那些污染比较严重的企业、工厂进行搬迁,与此同时也是会要求这些企业、工厂抓紧治

一、肇庆农村征地补偿律师收费标准是怎么样的?

在涉及到一些环保项目的时候,其实往往会要求那些污染比较严重的企业、工厂进行搬迁,与此同时也是会要求这些企业、工厂抓紧治理环境污染的问题。当然,在涉及到工厂搬迁的时候,自然就离不开补偿的问题。那么工厂搬迁补偿是怎样的呢?请一起在下文中进行了解吧。

我国法律规定,政府在征收土地时需要给予一定的补偿,否则政府无权征收该部分土地。由于我国国土面积很大,各地的土地产值各不相同,因此相应的补偿标准应由各地方政府制定并发布公告。下面小编就为大家总结了上海市工厂征地补偿标准的相关法律知识,希望对大家有所帮助。

对于企业来说,使用的土地一般都是国有土地。在拆迁过程中,如果遇到需要拆迁企业的,是需要根据法律规定对企业进行补偿。那么企业拆迁具体的补偿包括什么呢?下面盛廷拆迁律师为您详细解答。

拆迁征地律师收费:

(一)土地、房屋价值补偿

一、工厂拆迁资产补偿

一、房产、建筑物及土地的补偿

代理房地产、拆迁等经济纠纷、仲裁案件:

土地房屋价值补偿主要包含两方面,土地区位补偿价和房屋重置成新价,土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值,主要有土地所在的区位和用途来决定,企业的土地用途一般为工业用途,虽然价值要低于住宅和商服类的土地,但因为企业的厂房、仓库占地较大,所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价,通俗讲就是房屋的建造成本价,这个成本价是比较固定的,一般都是1500-2000左右。

1、土地补偿

1、房产、建筑物的补偿

1、不涉及财产关系的诉讼、仲裁案件: 10000元/件

在拆迁的过程中,拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算,也就是说,被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱,房屋值多少钱,从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你,这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目,如此种种,都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

作为承租人的企业,其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据拆迁法规,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。例如,在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定:浦东地区为110-130万元/亩,浦西地区为120-140万元/亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。

企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房,具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准,因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题,企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人,如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

2、涉及财产部分的,按照以下比例收取:

(二)装修附属物补偿

其他地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。

2、土地的补偿

争议标的 A 代理费计算 满额(RMB)

关于装修附属物补偿,各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则,该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定,弹性空间不大,被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

2、房屋、建筑物补偿

在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质,国有土地与集体土地的问题,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,全国各地方拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

1)5万元以下部分,不另收费;

(三)停产停业损失补偿

对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的,以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径,计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

二、设备、设施的补偿

2)5万元至20万元部分, A×6 % 9000元 5000元=14000元(20万元满额);

停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失,在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失,还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定,提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致,各个企业的盈利亏损情况也各不相同,因此,停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项,应当值得企业重点关注。

ca88,3、设备重置成新价

1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算,对所有权人进行补偿。

3)20万元至50万元部分, A×5% 15000元 14000元=29000元(50万元满额);

(四)搬迁费用、搬迁损失

《城市房屋拆迁管理条例》中规定,设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。

2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等,安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

4)50万元至100万元部分,A×3% 15000元 29000元=44000元(100万元满额);

企业在面临拆迁时,搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用,还包括搬迁损失,主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁,这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

三、停产、停业损失

5)100万元以上部分, A×1.5% A×1.5%  44000元。

(五)各项拆迁奖励费用

二、工厂拆迁费用补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地的情况不一样,这部分的补偿也有很大的差别,但是在地域相同的情况下,停产停业损失也有可能不同,停产停业损失包括哪些、如何计算,都是律师可以争取的,弹性比较大,是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿。

3、重大、复杂、疑难案件的代理费在上述标准的基础上协商,其他办案费用不变。

在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。

1、停产停业损失

停产停业损失补偿既包括实际损失补偿,也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失,以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明,以判决书的形式确定解约损失证明效力最高,被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议,否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况,企业可期待的利润,被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期的利润损失。

4、办理外地案件,北京周边600公里以内的,代理费不低于6万元;超过600公里的,代理费不低于10万元。具体代理费按照双方协商确定。

(六)职工安置费

《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准,何为“适当”、其计算依据、计算方法,何种情况下是“可以”补偿,何种情况下是“不可以”补偿,该条例并没有统一规定,其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中,补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视,能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定,以促动拆迁过程中的公平公正。

四、人员遣散安置等补偿费用

5、如果当事人觉得对案件结果没有把握,也可以按照风险方式代理,即按照追回款项的一定比例的份额收取,具体比例双方协商确定(一般而言按照标的额的10%—30%).

涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用,主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。

上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法,按被拆除城市房屋建筑面积每平方米300-400元,集体土上的房屋150-350元的标准计算,具体数额由拆迁当事人协商确定。这种计算方法虽然简便易行,明晰清楚,但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理位置如何,简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围,未免也是一种缺失公平公正的计算方法。我们认为,对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估,才能确保公平的实现。

针对员工的这部分补偿,法律也没有具体的规定,有的地方制定了相应的规定,但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的,如果企业进行搬迁的,一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

风险代理的案件,双方签订风险代理协议,并且当事人原则上提供担保。

在结合上文的介绍之后,我们知道工厂搬迁补偿项目有哪些。此时工厂搬迁了,就会导致停止生产,一方面会对工厂造成经济损失,另一方面其实也会影响工厂职工的正常上班,因而在补偿里面往往就会涉及到这两方面的内容。

2、设备搬迁安装费

五、搬迁奖励费用及其他费用

在以上参考标准的基础上,当事人可与律师充分协商,确定最终的代理费用;曾办理一审又办理二审的案件可以减半收费。

延伸阅读:

对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋,拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用:(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言,设备搬迁和安装费的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。

在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。

二、征地补偿费用项目

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3、解聘员工的安置补偿费用。

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1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

搬迁补偿的方式有几种

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体跟员工的劳动合同,结果劳动法有关规定给予补偿。

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2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

企业搬迁法规的内容有哪些?

三、基于拆迁政策发生的奖励费用

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3、附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物,如房屋、其它设施,因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是,如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时,奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人,这已经由政策性文件进行规定,也是合情合理的做法。

4、安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

综上所述,上海市工厂征地补偿标准主要包括三个方面,即拆迁资产补偿金、工厂拆迁费用补偿以及基于拆迁政策发生的奖励费用。这三部分的补偿具体金额需要根据具体的拆迁公告确定的金额执行。对于这方面如果还有疑问,请您咨询律师365的律师们,他们会给您更为详细的答案。

三、企业征地赔偿律师为您维权的赔偿标准

延伸阅读:

1、房屋价值补偿

陕西苗木征地补偿标准

房屋价值补偿主要包含两方面,土地区位补偿价和房屋重置成新价,土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值,主要有土地所在的区位和用途来决定,企业的土地用途一般为工业用途,虽然价值要低于住宅和商服类的土地,但因为企业的厂房、仓库占地较大,所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价,通俗讲就是房屋的建造成本价,这个成本价是比较固定的,一般都是1500-2000左右。

2017四川征地补偿标准是怎样的

在拆迁的过程中,拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算,也就是说,被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱,房屋值多少钱,从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你,这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目,如此种种,都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2017拆迁征地补偿标准是怎样的

2、装修附属物补偿

关于装修附属物补偿,各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则,该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定,弹性空间不大,被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3、停产停业损失补偿

停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失,在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失,还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定,提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致,各个企业的盈利亏损情况也各不相同,因此,停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项,应当值得企业重点关注。

4、搬迁费用、搬迁损失

企业在面临拆迁时,搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用,还包括搬迁损失,主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁,这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

5、其他

(1)各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。

(2)涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用,主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。

各个行业都需要有律师的辩护,包括民事案件,刑事案件,民事案件,最常见的就是离婚案件,一般的离婚案件算是比较简单的,没有涉及到大额的财产分割,只是因为双方不同意离婚,这样的案件收费,在一千到两千左右。

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交通事故律师收费标准

劳动仲裁律师收费标准是怎样的

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