限竞房肉搏二手房,市场回暖

来源:http://www.hdxcsm.com 作者:政治头条 人气:190 发布时间:2019-09-17
摘要:近日,北京多个限竞房项目示范区开放,久违的热闹场面再次出现,人山人海的视频画面在朋友圈不断刷屏。不少粉丝在90度后台留言发出疑问:北京楼市是不是火起来了? 限价房大批

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近日,北京多个限竞房项目示范区开放,久违的热闹场面再次出现,人山人海的视频画面在朋友圈不断刷屏。不少粉丝在90度后台留言发出疑问:北京楼市是不是火起来了?

限价房大批量入市,“小阳春”倏忽而过,土地招拍挂理性而冷静,写字楼市场空置率上升……2019年已经过半,北京楼市在各个领域呈现出不同的关键词。2019年下半程已经开启,限竞房还将采取哪些去化手段,新房和二手房市场将产生怎样的轮动效应?

自发布2019上半年北京楼市成交排名之后,一直有不少业内和媒体同仁希望『地产营销人』能给予点评。

北京的二手房市场热起来,这就意味着有更多的人有钱买新房了。

为解答粉丝困惑,90度立刻着手做了北京楼市调查。结果显示:楼市成交量自3月份以来持续走低,而且北京链家的二手房待售库存创下近一年的新高,购房者的决策周期进一步延长。

关键词:井喷数字:1.63万套

其实这项工作早已在做,并在与新浪乐居的联合视频节目《谁是销冠》中有过剖析。不过,对于大多数人来说,还是整理成图文比较容易查阅和方便收藏。

北京万科某别墅项目的销售开始忙碌起来,二手房市场回暖让一批换房客户进入一手房市场。他们大多事业有成,有良好的购买力。在换房之后更倾向于出手购买豪宅,让自己住得好一点。

尽管有些限竞房项目看起来很热,但火不火最终要看开盘的成交量。90度获取的信息是,个别去年下半年入市的限竞房项目,在经历了开年一轮小阳春后,现在成交又淡下去了。

成交量达3年最高 限竞房成绝对主流

下面,『地产营销人』把上半年北京楼市的主要成交特征以自己的视角做个汇总:

据业内权威人士统计数据显示,今年一季度北京别墅成交额为188亿元,同比上涨268%。值得一提的是,其中4个别墅项目成交金额均突破10亿元大关。

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2019年上半年,北京新建住宅市场成交1.63万套,成交金额达到了1227.22亿元,成交均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价,均创3年来同期的最高值。

1、上半年供销两旺,新房行情明显优于二手房

别墅市场真的回暖了。

开发商:限竞房从“肉搏战”到“品质战”

在住宅项目成交排行榜中,去年的销冠——中海寰宇天下,以56.39亿元的成交额,再度登上了2019年上半年新建住宅的销冠。

从上半年北京楼市整体表现看,其实出乎很多人意料。

这次和以往不一样的是,限竞房配比的别墅入场交易了。今年1季度,别墅成交套数排行榜前30当中,限竞房项目占据6席位。卖得好一方面是因为限竞房大量入市,另一方面这些项目的位置不差,总价相对而言比较低,因此吸引了大量客户购买。

“繁忙的一天中又老了一岁,新的年华,期待看到更好的自己。”某知名房企营销负责人柳总在朋友圈写下这段话,时间已接近半夜11点。

限竞房作为北京楼市供应的主力,自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看,限竞房共成交了9283套,约占新建住宅成交的57%;成交金额478亿元,约占新建住宅成交的39%。

上半年住宅新增供应17888套,同比上涨57%;成交16569套,上涨100%;成交面积225.57万㎡,上涨101%;成交均价54425元/㎡,上涨15%;成交金额1227.69亿元,上涨132%。

这几天,柳总异常忙碌,她手里有两个限竞房项目即将入市,示范区亮相决定了外界对项目的第一印象,她尤为重视。

值得一提的是,在新房市场,别墅项目在今年上半年可圈可点。公开数据显示,今年1-6月北京别墅新增供应同比增长74%,成交同比增长120%,成交均价同比上涨了48%,成交金额同比去年翻了2倍多。这其中,一类是以限竞别墅为代表,总价在1000-3000万元的入门级别墅。截至6月底,限竞房别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%,成为当之无愧的供应主体,成交占比也达到了34.27%。另一类是以老盘新推为代表的总价在5000万以上的别墅。

可以看到,所有指标都在上涨,如果只记住一个最主要的,就是新房住宅成交套数同比翻倍!

像柳总这样的开发商还有很多,他们对限竞房项目的打造越来越用心和精细,并且重视市场营销。据地产营销人出品人韩乐总结,今年限竞房产品的进步显著,比如,户型面积不变,但空间感觉更大了。

关键词:滑坡数字:72603套

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开发商的这种变化是市场倒逼的结果,作为北京新房市场的主力,限竞房在去年经历了激烈的竞争,多数限竞房项目都出现滞销的局面。

受新房分流影响 成交量处低位

在这里有一个现象值得注意,过去大家习惯于通过二手房成交量去检测楼市温度。但今年上半年,二手房成交量不仅没有增长,还有5%的跌幅,新房与二手房的成交曲线开始分向而行,说明用二手房数据再去检验走势不再适用。

提起去年经历,某限竞房营销总监魏总至今还比较感慨,“干了大半年时间,说实话,操盘限竞房挺累,主要是累心。”刚开始的时候,开发商对限竞房信心十足,认为价格便宜已是最大优势,很多开发商直接套用以前户型,找个临时售楼处开始买房,结果让人大跌眼镜,购房者对此不买单。

据北京中原数据统计,2019年上半年,北京二手住宅共成交72603套,成交面积636.36万平米,可以说是从2015年至今的5年时间里,二手房市场上半年成交量的最低点。

这是什么原因呢?简单说,在客户“池子”相对固定的前提下,流向新房的多了,自然买二手房的就少了。

“狼多肉少,原来的营销套路全都失灵,大家最后陷入‘肉搏战’。”魏总表示,限竞房有价格天花板,做商品房的套路是释放一个涨价信号,购房者一般会买单,但这招对限竞房没用。

从月度成交来看,1月—6月,二手房成交量只在3月份突破了1.6万套,成交环涨163%,出现了“小阳春”。此后,成交一直持续下跌,4月成交了14440套,5月成交13764套,到6月,二手房成交则降到了11778套。整体来说,上半年北京二手房市场在3月回暖之后,重回下滑通道。

一方面,由于上半年限竞房项目普遍供应质量较高,不仅地段优越,而且在产品上实现了很大提升。另一方面,不少项目明折暗扣,为应对激烈竞争,给予了购房者实实在在的优惠,维持了良好的销售态势。

去年入市的有些项目成交也开始下降了。据某项目营销负责人介绍,其负责的一个项目今年3月成交了120套,每周成交30多套,成为亦庄区域目前成交最好的项目,不过4月份,该项目成交降到86套。“开年之后,市场经历了一轮小阳春,现在又淡下去了。”

总体而言,2019年上半年,二手房市场出现了明显的小阳春现象,成交量主要集中在3-4月份。后续受国管公积金收紧等政策的影响,市场再次出现退烧现象。加上投资需求被抑制下,整体市场很难有根本性的变化,北京二手房市场依旧处在低迷中。

因此,以限竞房为带动的新房住宅整体成交明显优于二手房,实现了难得的客户回流。新房与二手的逻辑关系,自今年开始不再同频共振,这点像回到了十年前的市场景象。

不少品牌房企营销负责人告诉90度,上半年政策没有压制,开发商在做促销,比如打折或送礼物,购房者陆续出来一波,但下半年面临的压力还是很大,有一些新的限竞房要入市。

对于此种市场情况,贝壳研究院近日发布的《2019中国房地产半年报》也认为,一方面是政策依旧收紧,需求尤其是改善型需求释放难度大,另一方面则是由于新房的分流,今年前5个月,北京新房成交同比增长1.6倍,新房成交占比提升近16个点。6月北京二手房成交均价62475元/平方米,同比持平,相对平稳。

2、从成交区域看,西强东弱,南火北冷

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从区域成交热度看,上半年北京西部和南部表现更加抢眼!

中介:成交量和客户购买欲略有降低

关键词:理性数字:33宗

冬奥会临近、第三次城南计划以及新机场即将通航,种种利好叠加优质项目入市,让西部和南部的楼盘大放异彩。其中,石景山、海淀和丰台三个区域都诞生了开盘爆销的热盘。

“您好,您刚才打过电话是吗?”晚九点半,石景山区某二手房中介小晴正在给一个意向客户回电。

溢价率降低 不限价地块频出

先看京西,中海寰宇天下荣获上半年北京楼市住宅销冠;西城天铸则是北京豪宅销冠;葛洲坝北京紫郡兰园夺得海淀销冠;橡树澜湾成为丰台销冠。这些项目今年都是排行榜上的“常客”,既赢得业内口碑,又获得客户赞许,热销势能不断扩大。

当电话那边回复说已经找了其他销售时,小晴马上表示自己最了解片区情况……不过,没等小晴说完,对方已挂断电话。对于漏掉的这个电话,小晴懊悔不已。

2019年上半年北京经营性用地成交33宗,总额910.025亿元,成交31宗住宅用地,总额868.64元。

再看京南,终极改善盘和刚需刚改盘都业绩喜人。譬如:泰禾金府大院、佑安府、昆仑域、中海云熙、中海云筑、金地悦风华、和悦华锦、禧瑞天着、招商雍和府、熙悦林语等项目都有出色的业绩展现。

最近成交量下降,小晴对每一个客户都格外用心。小晴说,今年3月市场成交比较火爆,他们公司在北京一天最多成交700多套,但最近这一数字由平常的300套下降到200套左右。

在成交的31宗住宅性用地中,开发商拿地谨慎,不限价、限竞房、共有产权土地基本成三分天下之势。

大兴和丰台两个区域在整体住宅成交中,实现占比分别为22.92%和18.21%,在各区域中位列第一、第二,足见南部之火。

朝阳区某二手房中介阿德也表示,优质房源前段时间卖的差不多了,现在都是客户特别看好的房子或者房子比较优质才会很快成交,其他成交都挺慢。

对于北京土地市场,开发商表现出来了理智与冷静。总体来看,参与招拍挂的29宗住宅用地,仅有3宗土地溢价率超过了40%,3宗土地溢价率超过30%,11宗溢价率低于10%,还有10宗土地底价成交,开发商拿地趋于理性,整体溢价率偏低。

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“二手房成交量和客户购买欲望比之前略有降低。”这是通州某中介小孙的感受。

值得注意的是,5月9日,北京市规划和自然资源委主办了2019年上半年土地推介会,提到了将竞买保证金收取比例由30%调整为20%,为企业降低财务成本。

进入下半年,预计北部和东部市场会接力热销,昌平北七家、大望京板块以及整个通州区域都有一批重量级项目入市,开盘业绩兑现之后,将与西部、南部形成平衡。未来金茂府、中海望京府、华樾北京、融御等项目将成为下半高网签业绩的主角。

小孙以京贸国际城东区为例,该项目一居室总价320万元,业主诚心卖房,有议价空间,不过小孙说议价幅度不大,最多两万元,同类型房源上月中旬成交总价是324万元。

值得关注的是,今年上半年北京土地市场呈现出的限竞房缩减,不限价地块大幅上升现象。市场分析认为,在限竞房供应井喷的情况下,库存问题已经对开发商形成压力。适时推出不限价地块,以避免产品严重同质化,利于市场去化。

3、限竞房今年成交占据半壁江山

据云房数据研究中心统计,2019年4月北京市二手房成交10523套,环比3月下降34.5%;二手住宅均价58456元/㎡,环比下跌0.23个百分点。

关键词:空置率上升数字:8.4%

去年,限竞房供应已经成为北京楼市主流,但受限于入市时间较晚,6月份后才陆续获得开盘,加上年底的市场下行,去年限竞房占住宅成交比例仅有18%。

而二手房成交量下降还导致了待售库存增加。据贝壳研究院高级市场分析师钟涛透露,北京链家系统里的库存显示,目前,北京待售库存较去年同期有明显增长,为近一年的最大值。

空置率达八年最高 7项目将入市

2019年上半年,限竞房成交量不断放大,成交占比也大幅提升,达到商品住宅成交的56%。由此可见,限竞房市场培育阶段已完成,消费者从陌生到对产品类型的熟悉,成交渐入佳境,特别是刚需、低总价、小户型的产品,占据市场核心地位,统治力充分显现。

钟涛分析认为,需求体量不大,对库存的消耗力度小,这是库存增加的重要原因;另一方面,受到高首付和成交周期较长的制约,目前市场上的大部分换房客群采取“先卖后买”策略,即会选择先挂牌,使得数据上看起来库存房源明显增加。

高力国际近日在对北京物业市场回顾与展望中表示,受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响,上半年甲级写字楼空置率在2019年上半年末达到八年以来的最高值,租金小幅下调;预计下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高,并拉低平均租金,市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

统计来看,上半年均价7万以内的普宅成交,前20名中纯商品项目仅占3席,其余都是限竞房,限竞房开始全面霸榜。说明限竞房在普宅领域获得的优势,将贯穿全年,短期内不会发生改变。

众所周知,北京市场偏改善,大部分购房者需要卖掉手里的二手房才能购买新房,因此二手房成交走低在一定程度上会影响新房成交。来自地产营销人的数据显示,2019年4月份,北京市商品房成交7402套,环比上月下降9%。

2019年下半年,合计约61万平方米的7个新项目计划入市,其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。“尽管我们预计部分业主将会提供更为优惠的租赁条款,净吸纳量将因此比上半年大幅上升,但面临下半年的供应高峰,北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。”高力国际在报告中表示。

4、别墅市场异军突起,成交佳况令人意外

“到访量一般,一天大约三五组客户,周末一天能达到20多组。”来自西四环的某新房销售小木表示,项目蓄客20多天,他手里只有7、8个客户,但5月底项目就要开盘了,成交如何,小木心里也没底,项目已经引进了渠道,但效果还不明显。

高力国际华北区董事总经理严区海表示:“传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力;本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓;受互联网投资热潮降温的影响,互联网初创企业的租赁需求大幅下降。

如果有看『地产营销人』近期的文章,会发现点评别墅项目特别多。没错,上半年北京的别墅市场,表现尤为亮眼,不仅成交套数实现倍增,成交金额翻了2倍,且均价同比上涨48%!在所有产品类型中增速是最快的。

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限竞房多管齐下 去化压力未减

如果提炼一下,这一轮别墅回暖主要体现为“老墅开花”和“限竞当道”。两种产品分别对应富人阶层和新中产,代表了终极置业和改善需求的趋势。

购房者:决策周期变得更长

合硕机构首席分析师郭毅

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苏菲最近的心情既有点担心又有点佛系。

截至7月5日,北京共56个限竞项目上市,累计供应40114套限竞住宅,签约15914套,平均签约率仅39.67%。限竞住宅的库存套数高达23509套,占到目前北京72140套商品住宅总库存的32.59%。

一些规模体量巨大的老牌别墅,尽管总价半亿或过亿,但丝毫没有影响销售速度。包括:恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府、远洋LAVIE等独栋项目在网签放开后,都反映了真实销售业绩。其中的佼佼者甚至以40亿业绩冲到了住宅榜的销亚位置,这在历年来都极为罕见。

担心是因为她看了半年多的房子,终于看上了一个叫中海望京府的项目,无论位置还是户型都不错,苏菲已经验资排卡,但项目只有200多套房,排卡人数已经超过1000,她担心自己买不上。

为了加速去化,开发商采取了包括降价格、优产品、差异化、加品牌多种措施。

而限竞房别墅推动了供应的增加,虽然舒适度不及纯别墅,但面积小、总价低的先天基因,让新中产的别墅梦得以提前实现,也暗合了改善升级的需求主线。

佛系是因为苏菲觉得现在市场不好,因此并不着急,这是苏菲的首套房,她觉得可以慢慢看。她浏览链家的历史成交发现,600万以上房源的成交量一直不高,且出现了下降趋势。

降价项目包括中海云熙、招商雍合府、泰禾北京院子二期、合景天汇广场等;

5、丰台豪宅占比高,顶豪表现看朝阳

小阳最近很兴奋,“我最近发现原来差价1300多万的房子,现在差价只剩下800万了。”

优化产品的项目包括中海望京府的南向四面宽四居,未来金茂府三室朝阳的77平方米两居;

北京均价7万/㎡以上的豪宅成交,上半年也是增长态势——成交套数同比上涨54%,成交金额上涨91%,但幅度不如普宅和别墅。

小阳住在海淀区紫竹桥附近,想把家里的大三居换成大四居。从2月份到现在,小阳一直密切关注楼市的变化,她感觉大户型降价了。不过,小阳表示,豪宅隔三差五有老板资金链断裂甩房,现在不是老板们被追着要账的时候,她想等到元旦后春节前,年底再看看。

差异化包括长安云锦推出51平方米一居,江山风华推出77平方米三居;

在7万/㎡以上的豪宅成交排名中,前20名中只有2个限竞房项目,其余都是纯商品房,且丰台热销楼盘占比较高,TOP10中占有7席,可谓遥遥领先。

像苏菲、小阳这样的购房者还有很多,不着急是当前购房者的普遍心态。选房师小军平时主要跟购房者接触,据他介绍,购房者会花很多时间看房,包括新房和二手房都会看,决策周期变得更长了,甚至很多购房者看了一年多才买。

加品牌包括中国金茂将顶级的“府”系、万科将改善产品线“翡翠系”等成熟产品线应用到了限竞项目中。

不过,如果在豪宅中聚焦“顶豪”业绩,就会发现,顶豪项目基本都分布在朝阳区。把成交均价上推到9.5万/㎡进行排名,朝阳区顶豪套数销冠是壹亮马。

虽然购房者心态普遍不着急。但不少人买房或换房的兴趣依然浓厚,有些人出于市场稳定的考虑,也开始关注房产。

多管齐下,今年上半年,北京限竞房的去化速度明显加快。今年截至7月5日,共签约10209套限竞住宅,相比去年下半年的5705套销量,涨幅为78.95%。

就上半年来看,有成交的顶豪基本都是有年头的老项目,同别墅一样因为网签集中放开,而兑现出业绩。但就新项目而言,壹亮马是朝阳区唯一可与老盘抗衡的项目,热销成色十足。

亚洲城ca88会员登陆,“早晚都要换房,所以研究看看。”阿鲁最近开始关注楼市,她现在住的房子是一居室,想换成两居室,预算400万。不过,他并不着急,“我现在主要是了解市场,研究过后再说。”

然而,由于限竞房的供量巨大且区域高度集中,造成市场库存依然居高不下,去化压力始终未减。

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一位多年不买房的房地产媒体人最近也在号召身边的朋友去买房,原因主要是现在的很多产品不错,尤其价格处于低点,很适合出手。

最近北京新房市场的成交涨速较快,主要是限竞房成交升温的拉动。当前二手房降温比较明显,新房又有赖于客户“卖旧买新”腾挪资金与资格,二手房的转化流通功能减弱,旧房卖不掉,或卖不到购房者的心理预期价格,就会对下一步的新房置业形成不利的影响。随着二手市场的成交下滑,下半年新房市场的销量也可能会停止上涨,并逐步有所下行。

对后市影响巨大的是,近两个月北京主城区已有三块不限价“地王”拍出,特别是朝阳孙河与丰台造甲村根据楼面价皆可判定为10万 。预示着北京顶豪市场有望再度重启。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,从去年到今年,货币政策和调控政策等外部环境是一个持续宽松的状态,政策肯定不会趋严,大家都有明确预期。

二手房稳中有降 博弈持续

因此,下半年的看点是,新的市场格局中,在售顶豪如何自我进化?

【关注乐居买房,掌握购房最佳时机】

麦田房产市场分析师赵红娟

据悉,壹亮马将伴随颐堤港二期开建和将府公园换新为区域升级契机,进行整体教育、医疗配套的提升,并将增配精装服务,在软硬件共同加持下,与未来入市的地王项目一比高下,一个顶豪的新战场即将拉开,后续十分值得期待!

6月份北京二手房市场波澜不惊,并未“入夏”。回看刚刚过去的上半年,政策环境“有保有压”,调控方向未有变化,二手房市场整体表现亦是稳字当头。

6、共有产权房,市场中隐形的“大鳄”

预计下半年央行大概率还将启动降准政策,在资金相对充裕的市场环境下,纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整,但住房按揭贷规模将有望增加,从一定程度上利于需求释放,起到稳定房价的作用。

北京共有产权房的推出,满足了中低收入客群的置业需求,其成交量也不容小觑。

与此同时,新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀,基于该类房产在价格上的优势,随着下半年该类房产供应量增加,对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。

虽然提及甚少,但在上半年楼市中,真正的销冠却在这里:永靓家园签约69亿,接近70亿销售业绩,比中海寰宇天下还高。

综合来看,预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征,这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。

从自住型商品房细分市场看,共有产权房同比去年供应和成交都大幅度增加,成交面积同比增长了5倍多,可见政府在践行承诺,最大力度解决中低收入家庭的居住问题。

具体来说,7月份和6月份将基本持平,随着需求在近4个月的持续积压以及卖方价格松动,市场将出现阶段性集中释放,随后价格微涨趋于稳定,交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下,这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。

但同时,一些位置偏远的共有产权房,去化也遇到问题,出现了与限竞房的面对面竞争,而且销售情况并不乐观,因此后续预计会进行政策微调,以促去化。

当对楼市前景悲观时,真实的市场运行,总会给你一个惊喜;当对楼市信心爆棚时,反而政策和市场会给你当头一棒。

所以,还是《士兵突击》里吴哲经常挂在嘴边的那句话:平常心,平常心。

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关键词: ca88

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